9 décembre 2022

Bras de fer entre le groupement des acquéreurs d’Azembay et Earth Résidences

Le conflit entre le groupement des acquéreurs d’Azembay et la société de promotion immobilière Earth Résidences, fondée et dirigée par M. Youssef Benamour, s’envenime suite à plusieurs initiatives de ce dernier sortant du cadre de ses obligations de promoteur, tant aux plans réglementaire que commercial et contractuel.

Le projet Azembay, situé à 59 km au sud de Casablanca à 15 km d’Azemmour, est un complexe résidentiel réalisé selon les modalités de la VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour une exploitation dans le cadre de la Loi RIPT (résidences immobilières de promotion touristique).

Sur le programme d’une capacité annoncée de 94 unités, seuls ont été livrés les 18 Villas du Parc et une vingtaine d’appartements constituant la première phase du projet. Deux phases ultérieures étaient programmées : les Villas de la Forêt et les Chalets en bois.

Les membres du groupement des propriétaires ont contribué à la réalisation du site en tant qu’acquéreurs-investisseurs en prévision de la gestion locative réglementée. Malgré le paiement partiel ou intégral de leurs biens – parfois même au-delà des exigences de la Loi VEFA et sans que toutes les garanties que leur confère cette loi leur soit données -, les actes de cession définitifs ont été constamment reportés contrairement aux actes notariés obligeant le promoteur depuis juin 2016 et même depuis l’éclatement des titres intervenu fin 2019 bien avant la crise sanitaire.

Après la délivrance du permis d’habiter en 2017, dans le contexte de confiance mutuelle qui perdurait alors, certains acquéreurs ont accepté à la demande du promoteur de réceptionner leurs biens en jouissance, contre l’obligation d’achat de l’ameublement standard des unités auprès de la société de gestion Earth Hospitality affiliée au même groupe, le règlement et l’installation des compteurs d’électricité et, pour la plupart, la consignation des reliquats de paiement chez le notaire désigné.

Après l’obtention par le promoteur d’une licence RIPT provisoire, les acquéreurs ont consenti en 2018, suite à un engagement formel du promoteur d’une cession des titres avant le 31/10/18, à l’autoriser à initier un test d’exploitation locative. Et cela sous son entière responsabilité au regard de la Loi RIPT.

L’année suivante, malgré l’insistance de M. Youssef Benamour pour amener les acquéreurs à signer des contrats de bail provisoires, ceux-ci ont refusé de reconduire ce système, ne souhaitant pas déroger à la loi. Les transferts de propriété qui doivent être le fondement légal de l’établissement de ces contrats n’étant toujours pas actés, le cadre réglementaire édicté par la Loi RIPT ne pouvait être respecté dans ces conditions.

Si, depuis 2019, le promoteur a continué à proposer à la location des biens, objets des compromis de vente non aboutis, c’est donc sous son entière responsabilité et sans l’assentiment des acquéreurs.

Les relations entre le M. Youssef Benamour et ses clients n’ont fait qu’empirer par la suite, en raison de nombreuses initiatives unilatérales du promoteur, le refus d’un dialogue transparent et une fin de recevoir donnée à toutes les propositions des acquéreurs qui se considèrent pourtant comme des co-investisseurs pleinement motivés pour la réussite du projet d’Azembay.

Depuis l’Aïd El Fitr et au cours des dernières semaines, le promoteur a interdit l’accès des acquéreurs à leurs biens dont la jouissance leur avait été accordée pour la plupart en 2017, prétextant des travaux de réhabilitation du site. Dans le même temps, il lançait plusieurs campagnes promotionnelles via les réseaux sociaux (cf : Azembay by Earth sur Facebook et Instagram) annonçant la réouverture du site et la reprise d’offres d’hébergement.

Cet abus visant à empêcher les propriétaires de jouir légitimement de leurs unités résidentielles a été constaté par huissier, ainsi que les préparatifs du site pour mettre ces unités en location pour la saison estivale, alors que la Loi RIPT exige le transfert de propriété du bien à l’acquéreur et la signature d’un contrat de bail réglementé avant toute exploitation locative.

Parallèlement, les acquéreurs subissent des pressions permanente de la part du promoteur pour la signature de contrats de bail et règlements de copropriété. Ces pressions s’exercent alors qu’ils n’ont toujours aucune visibilité sur les transferts de propriété.

Pour avoir dénoncé ces mesures, plusieurs parmi eux se sont par ailleurs vus menacés de rupture unilatérale et abusive de leur promesse de vente et d’une mise en réserve de leurs mobiliers et effets personnels. Le promoteur menace aussi les acquéreurs de vendre ce mobilier acquis auprès de la société Earth Hospitality appartenant au même groupe.

Le groupement des acquéreurs d’Azembay ne souhaitent que la perfection des contrats de VEFA constamment reportée depuis juin 2016.

Depuis six ans, plusieurs échéanciers ont été proposés par le promoteur, mais n’ont jamais été tenus, avec des dates théoriques fixées et des appels à signature rendus impossibles compte tenu, notamment, de l’absence des mains levées de la banque et des saisies sur les titres parcellaires de la part de fournisseurs ou de tiers.

Lorsque le promoteur Earth Résidences aura donné aux acquéreurs des garanties suffisantes pour la signature des actes de vente définitifs, ils accepteront d’entrer en discussion avec la Société de Gestion Earth Hospitality, détentrice de la Décision de Gestion émanant du Ministère du Tourisme afin de négocier de façon bilatérale et équitable le contrat de bail qu’ils s’engagent à signer concomitamment à l’Acte de Cession Définitif.

Cette étape est le préalable à toute exploitation du site en gestion locative dans le cadre de la RIPT. Tout autre accord serait hors du cadre réglementaire régi par cette loi. Le groupement des acquéreurs réfute toute gestion anticipée en dehors du cadre de la loi quelle que soit sa forme.

Les phases ultérieures du projet (Villas de la Forêt et Chalets en bois) sont quant à elles à l’arrêt depuis plusieurs années, le promoteur ayant oublié ses responsabilités vis-à-vis de clients qui ont pour certains payé intégralement leurs biens.

Le ministère du Tourisme, administration de tutelle des Résidences Immobilières de Promotion Touristique, a bien sûr été alerté par les acquéreurs, ainsi que les autorités locales de la Province d’El Jadida qui ont cru en ce projet et l’ont soutenu pour son intérêt à la fois touristique et respectueux de l’environnement.

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