mustapha amal 
La vente du Sofitel Casablanca Tour Blanche par RISMA au groupe égyptien Pickalbatros Hotels & Resorts pour 450 millions de dirhams est franchement une bonne affaire plutôt pour RISMA. C’est surtout l’aveu qu’un des hôtels les plus emblématiques de Casablanca soit bien vendu.
L’établissement compte 171 chambres et suites. À 450 millions de dirhams, cela revient à environ 2,63 millions de dirhams par chambre. Arrondi, on peut dire qu’une chambre vaut 3 millions de dirhams. Sur le contrat, le chiffre paraît spectaculaire. Dans la réalité, il l’est aussi.
Mais ce montant ne paie évidemment pas seulement une chambre. Il intègre un immeuble de prestige, un emplacement stratégique face à la médina et à proximité du port, plusieurs restaurants, un spa, des salles de réunion, des espaces techniques, ainsi que la valeur foncière d’un hôtel cinq étoiles au cœur du centre historique de Casablanca. Pourtant, même en tenant compte de ces éléments, le prix interroge.
Le plus frappant est que le prix de vente est pratiquement identique au coût de construction initial de l’hôtel, réalisé il y a quatorze ans. Autrement dit, après plus d’une décennie d’exploitation, l’actif n’a quasiment créé aucune valeur supplémentaire. Dans un marché immobilier où les prix des actifs premium à Casablanca ont fortement progressé, c’est un signal très mauvais sur la performance réelle de l’hôtel.
C’est là que le raisonnement économique devient plus brutal. Si l’hôtel génère au maximum 40 millions de dirhams de revenus annuels, Pickalbatros devra théoriquement attendre plus de 11 ans pour récupérer son investissement de 450 millions de dirhams. Et encore, ce calcul suppose que les 40 millions sont un bénéfice net, ce qui est très loin d’être le cas.
D’ordinaire, dans l’hôtellerie de luxe, le chiffre d’affaires n’est jamais synonyme de rentabilité. Il faut déduire les salaires, l’énergie, la maintenance, les redevances de marque, les frais de gestion, les commissions des plateformes, les coûts de restauration, la fiscalité et les rénovations régulières. Sur un hôtel du standing de Sofitel Casablanca, la marge nette dépasse rarement 15 à 20 % dans les bonnes années.
Avec une marge nette de 20 %, 40 millions de revenus ne produisent que 8 millions de dirhams de profit annuel. À ce rythme, il faudrait près de 56 ans pour rentabiliser les 450 millions investis.
Même avec une hypothèse très optimiste de 15 millions de bénéfice par an, le retour sur investissement dépasserait encore 30 ans.
Autrement dit, si Pickalbatros Hotels & Resorts a accepté de payer ce prix, ce n’est probablement pas parce que l’hôtel est aujourd’hui extraordinairement rentable. C’est parce que le groupe parie sur la hausse future de la valeur du foncier, la transformation de Casablanca avant la Coupe du monde 2030, et surtout la rareté des actifs hôteliers cinq étoiles disponibles dans le centre-ville.
L’opération ressemble donc davantage à un pari patrimonial qu’à une acquisition d’exploitation.
Pour RISMA, la logique est inverse. Le groupe récupère immédiatement 450 millions de dirhams, dégage une plus-value comptable estimée à 160 millions de dirhams et se débarrasse d’un actif dont les charges pesaient manifestement sur sa rentabilité. Le communiqué publié par le groupe est édifiant à ce sujet. RISMA insiste sur le fait que la disparition des produits et surtout des charges liées à l’hôtel améliorera ses résultats futurs. Une entreprise ne tient pas ce discours lorsqu’elle vend un actif très performant, elle le tient lorsqu’elle se sépare d’un établissement prestigieux mais peu rentable.
Mis à part le prestige du Sofitel Casablanca Tour Blanche, il y avait donc peut-être une réalité beaucoup moins glamour d’un palace urbain difficile à remplir, coûteux à exploiter, et incapable de générer des rendements à la hauteur des capitaux immobilisés.
C’est précisément le paradoxe de nombreux hôtels de luxe au Maroc. Ils impressionnent par leur architecture, leur image et leur standing, mais financièrement, ils ressemblent parfois davantage à des trophées qu’à des machines à cash.
Comme quoi, il y a des ventes qui ressemblent à des succès. Et puis il y a celles qui sentent surtout le désengagement maquillé en stratégie.
La cession de RISMA au profit de Pickalbatros Hotels & Resorts pour le Sofitel Casablanca Tour Blanche appartient clairement à la seconde catégorie.
