mustapha amal 
Les chiffres de fréquentation progressent, l’image internationale s’est consolidée, et des territoires comme Marrakech ou Agadir restent des locomotives incontestées. Pourtant, les investisseurs murmurent les mêmes diagnostics de lenteur des autorisations, du foncier de plus en plus rare, des contraintes de hauteur de l’édifice, de capacité aérienne encore sous-exploitée et gouvernance toujours avec ce point d’interrogation persistant, quoique…
Si nous voulons réellement nous affranchir qualitativement et quantitativement d’ici 2030, nous devons accepter un débat lucide. Sans langue de bois.
Commençons !
Un projet hôtelier au Maroc nécessite en moyenne entre 18 et 36 mois pour s’acquitter de l’ensemble des autorisations d’urbanisme, environnement, études techniques, commissions locales, raccordements, conformité touristique. Or, ce délai est incompatible avec les standards internationaux de décision d’investissement.
Exemple. Dans des destinations concurrentes comme la Turquie ou certaines zones des Émirats, la fenêtre administrative peut être compressée à 9-12 mois pour pareils projets.
Alors qu’au Maroc, la complexité vient de la superposition des acteurs, entre collectivités, agences urbaines, ministères, établissements publics et centres régionaux d’investissement. Le processus manque d’un chef d’orchestre unique doté d’un pouvoir d’arbitrage contraignant. Le risque qu’il y a, c’est que sans réforme procédurale pour y pallier, l’ambition 2030 restera pénalisée par une inertie administrative décourageante
Ceci, quand on constate que la réserve foncière touristique réellement mobilisable est aujourd’hui très limitée dans plusieurs régions clés.
À Marrakech, les terrains bien situés intra-muros ou à proximité immédiate sont rares et chers. À Agadir, les zones littorales sont contraintes par les règles d’aménagement et la pression environnementale.
Le problème est accentué par le statut juridique du foncier, sa viabilisation et sa clarté réglementaire. A l’heure où ce n’est plus un secret pour un investisseur qui cherche un terrain sécurisé juridiquement et urbanistiquement. Pardi, mais où sont les “territoires autorisés à construire” avec une vision claire à 20 ans ?
Autre phénomène déplaisant. Dans plusieurs villes, les limitations de hauteur, souvent 2 à 5 étages, sont justifiées par la préservation du paysage urbain et patrimonial. Mais cette contrainte réduit mécaniquement la rentabilité foncière.
Résultat : pour amortir le coût du terrain, les opérateurs se tournent vers des produits haut de gamme à faible capacité, ce qui limite l’émergence de grands resorts ou d’unités de plus de 450 chambres.
Or, le tourisme de masse maîtrisé nécessite des capacités importantes pour accueillir congrès, grands événements, groupes internationaux.
Le Maroc manque aujourd’hui de resorts intégrés de grande capacité hors quelques pôles spécifiques.
Faut-il pour autant sanctuariser la faible hauteur partout ? Ou définir des zones verticales maîtrisées avec une architecture exigeante ?
Il faut reconnaître que Marrakech est aujourd’hui surconsolidée par une offre dense, une marque mondiale, une connectivité aérienne forte, un écosystème événementiel mature. Toutefois, le défi n’est plus sa croissance brute, mais sa montée en gamme qualitative et sa gestion des flux qui posent encore problème.
Agadir, en revanche, reste sous-exploitée au regard de son potentiel balnéaire et climatique. La destination a entamé une requalification urbaine et hôtelière, mais elle souffre encore d’une perception internationale moins aspirationnelle.
Faut-il continuer à concentrer l’investissement sur Marrakech ou accélérer la rééquilibration territoriale vers Agadir et d’autres régions ?
Sur un tout autre registre, la création d’une loi-cadre du tourisme permettant d’obtenir de droit commun les autorisations pour certaines activités d’hébergement alternatif, de loisirs, de tourisme sportif et d’écotourisme pourrait transformer le climat d’investissement.
Aujourd’hui, chaque projet innovant doit négocier son cadre réglementaire. Une loi modernisée, claire, simplifiée, serait un signal fort aux investisseurs internationaux.
La prolongation et l’élargissement des dispositifs d’appui à l’investissement, comme Cap Hospitality 2 et Go Syaha, jusqu’en 2030 seraient susceptibles d’accélérer les projets dans le secteur, mais faut-il encore qu’il y ait ciblage rigoureux.
Le Maroc n’a jamais eu autant d’opportunités touristiques. La décennie 2026–2030 sera décisive. Soit le pays modernise sa gouvernance, fluidifie ses autorisations, libère du foncier structuré et renforce sa connectivité aérienne. Soit il continuera à progresser, mais en deçà de son potentiel réel.
