mustapha amal 
À prendre au mot certains discours officiels, le tourisme marocain de 2030 serait déjà écrit avec 26 millions de visiteurs, 500 000 lits, des stades pleins, des trains à grande vitesse, des aéroports agrandis et des milliards d’investissements. Cependant, une autre bataille se joue en parallèle, moins gaie, celle de la propriété des hôtels et du foncier touristique. Qui possédera les murs, les terrains, les stations balnéaires et les hôtels du Maroc en 2030 ? Des groupes marocains ? Des fonds souverains du Golfe ? Des chaînes espagnoles ? Des investisseurs égyptiens ? Ou une alliance de tous ces acteurs ?
Aujourd’hui, il faudrait admettre que le capital de l’hébergement touristique marocain est déjà largement internationalisé. Les enseignes françaises dominent encore le segment urbain et haut de gamme à travers Accor, plus particulièrement. Les Espagnols accélèrent très fortement depuis deux ans avec Barceló Hotel Group. Les Égyptiens avancent également mais de façon tentaculaire, principalement à travers Pickalbatros Hotels & Resorts, qui multiplie les discussions et acquisitions sur plusieurs actifs hôteliers marocains, notamment à Casablanca, Agadir et Marrakech.
Résultat? Nous sommes devant un paradoxe colossal. Alors que le Maroc affiche une ambition de souveraineté touristique, une partie croissante des actifs est exploitée ou financée par des capitaux étrangers. D’après plusieurs estimations émanant des professionnels du secteur, près de 60 % des chambres classées haut de gamme sont aujourd’hui opérées sous enseignes étrangères, même lorsque les murs restent marocains. Comme quoi, la carte du capital se découpe en réalité en quatre blocs.
Le premier bloc est marocain. Il reste majoritaire dans le foncier, c’est-à-dire dans la propriété des terrains et des bâtiments. Des groupes comme Risma, Atlas Hospitality, Kenzi Hotels Group, Valeria Hotels & Resorts ou encore Royal Mansour Hotels contrôlent une partie importante des actifs. Mais la plupart de ces groupes fonctionnent avec des partenariats internationaux. Une société marocaine possède les murs, une marque étrangère apporte la gestion, le marketing et les clients.
Le deuxième bloc est espagnol. Il est probablement celui qui progresse le plus vite depuis l’annonce de la Coupe du monde 2030. Les groupes espagnols ne viennent plus seulement gérer des hôtels, ils veulent désormais participer directement au capital des projets, notamment dans les villes hôtes du Mondial, à Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech, Agadir et Fez. Plus de vingt établissements sont aujourd’hui exploités par des groupes ibériques et plusieurs nouveaux projets sont en préparation. L’objectif évident est de profiter de la hausse attendue des prix fonciers et de la demande touristique liée à 2030.
Le troisième bloc est celui du Golfe. Il ne s’agit pas d’hôteliers, mais de fonds souverains et de foncières géantes. Depuis quinze ans, ils détiennent déjà des actifs-clés via Wessal Capital, SOMED ou Al Mada. Les Émiratis, les Qataris, les Saoudiens et les Koweïtiens se positionnent principalement sur le foncier touristique à très forte valeur, en fronts de mer, marinas, stations balnéaires, golf resorts et grands hôtels urbains. Ils ne cherchent pas forcément à gérer les hôtels eux-mêmes, ils préfèrent posséder le terrain et confier l’exploitation à une marque internationale.
Le quatrième bloc est égyptien. Il est plus récent, mais de plus en plus envahissant. Depuis deux ans, les groupes hôteliers égyptiens considèrent le Maroc comme le prochain grand marché touristique régional. La stratégie consiste tout simplement à racheter des hôtels existants, souvent vieillissants ou endettés, puis les repositionner sous une enseigne plus agressive commercialement. Les discussions, abouties pour la plupart, autour de plusieurs actifs à Casablanca, Marrakech ou Agadir montrent que cette vague ne fait probablement que commencer.
Ce qui fait qu’à horizon 2030, la répartition du capital pourrait évoluer fortement. Selon plusieurs projections des professionnels du secteur, le financement des nouveaux projets hôteliers devrait être assuré à environ 75 % par des investisseurs marocains, mais avec une part croissante d’opérateurs étrangers dans la gestion et parfois dans le capital. Les groupes espagnols pourraient représenter à eux seuls 20 à 25 % du parc hôtelier exploité sous enseigne internationale d’ici 2030. Les fonds du Golfe conserveraient les grands projets immobiliers et balnéaires, tandis que les investisseurs marocains garderaient la main sur le foncier intermédiaire et régional.
C’est précisément là qu’intervient la position de SMIT. Depuis plusieurs mois, son directeur général, Imad Barrakad, défend une ligne de plus en plus affirmée d’attirer des capitaux étrangers, oui, mais à condition qu’ils produisent davantage que de simples hôtels. La SMIT veut des projets intégrés, avec animation, culture, loisirs, expériences, tourisme rural, formation et emplois locaux. Autrement dit, moins de spéculation foncière, plus de création de valeur réelle.
Le problème est que la réalité reste souvent moins ambitieuse que les déclarations. Beaucoup de projets annoncés pour 2030 reposent encore sur une logique ancienne, construire plus de chambres, plus vite. Or le marché marocain souffre déjà d’un déséquilibre. Dans plusieurs destinations, le nombre de lits augmente plus vite que la qualité de l’expérience. Marrakech et Agadir commencent à approcher d’un seuil de saturation. À Saïdia, Taghazout ou Marchica, certains programmes immobiliers ont longtemps précédé la création d’une vraie destination.
Le Fonds Mohammed VI pour l’Investissement est susceptible de jouer un rôle décisif dans cette nouvelle phase. Officiellement, il doit contribuer au financement de projets grandioses dans le tourisme, les infrastructures et les territoires. Officieusement, il pourrait devenir l’outil qui permettra au Maroc de garder une partie du contrôle sur ses actifs stratégiques, en entrant au capital des grands projets aux côtés d’investisseurs étrangers. Pour Rabat, l’enjeu est moins idéologique qu’économique pour éviter que les terrains les plus rentables du pays soient définitivement captés par des fonds étrangers sans véritable effet d’entraînement local.
Le Ministère du Tourisme et le gouvernement affichent aujourd’hui la doctrine toute simple d’ouvrir le marché, d’attirer les capitaux, d’accélérer les projets, quand on sait que la feuille de route 2023-2026 vise à placer le Maroc parmi les quinze premières destinations mondiales et à atteindre 26 millions de visiteurs en 2030. Toutefois, ce volontarisme soulève tout de même une question plus dérangeante : qui profitera réellement de cette croissance ? Les opérateurs marocains, les territoires, les salariés et les PME locales ? Ou surtout les grands groupes internationaux capables d’acheter aujourd’hui ce qui prendra de la valeur demain ?
Le diagnostic est donc contrasté. Oui, le Maroc attire davantage de capitaux qu’à n’importe quel moment de son histoire touristique. Oui, le pays a enfin compris qu’il devait préparer 2030 dès maintenant. Mais il reste un risque majeur. Reproduire les erreurs du passé, avec une croissance spectaculaire dans la forme, des milliards annoncés, des signatures de conventions et, au bout du compte, des stations inachevées, des hôtels sous-utilisés et des actifs contrôlés depuis Madrid, Paris, Le Caire ou Dubaï.
D’ici 2030, la vraie bataille ne sera peut-être pas celle du nombre de touristes. Elle sera celle de la propriété. Qui possédera le tourisme marocain lorsque les lumières du Mondial seront éteintes ? Voilà la question que personne ne pose encore franchement.
